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房地产企业融资模式

2015/5/26 2:42:07
文章来源:网络

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资金是房地产开发企业的生命线,大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说,有以下几种融资模式:
1.自有资金+银行贷款   
·传统融资方式,被普遍采用,但中小型企业很难得到银行贷款。
·融资成本最低,应优先使用。
2.自有资金+信托计划
·新兴融资方式,目前限于短期融资,对长期的、大规模的项目作用有限。
·融资成本比银行贷款高。
3.自有资金+股权融资
·传统融资方式,目前引进外企的比例较高。
·融资成本比银行贷款高。
4.自有资金+投资基金
·新兴融资方式,规模很小,而且相关法律不健全,融资成本最高。
融资流程介绍:
一、贷款种类:信用贷款、担保贷款和票据贴现
1、信用贷款:系指以借款人的信誉发放的贷款。
2、担保贷款:系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。
保证贷款,系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时.按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。
抵押贷款,系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。-主要指不动产(房屋、设备、土地等)和特别动产(车)
质押贷款,系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。-动产(比如存货)
3、票据贴现:系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。
另外:按照期限可分为:短期贷款(1年以内,含1年)、中期贷款(1年以上(不含1年)5年以下(含5年))和长期贷款(5年以上)
目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现,担保贷款期限多为1年以下,又多以抵押和质押风险最小,也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动,国家对此要求非常严格,要求提供的发票原件。
(抵押,就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有,将该财产作为债权的担保,当债务人不履行债务时,债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。
质押,就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有,将该动产作为债权的担保,当债务人不履行债务时,债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。
抵押与质押的区别在于:1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产(车、船等);质押则多以动产为主或者股权。2.抵押和股权质押要登记才生效,质押则只需占有就可以(指动产)。3.抵押只有单纯的担保效力,而质押中质权人既支配质物,又能体现留置效力。4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖,而质押则多直接变卖。)
二、贷款流程
1、办理贷款卡:
(1)、贷款卡是中国人民银行发给注册地借款人的磁卡条,是借款人凭以向金融机构申请办理信贷业务的资格证明。贷款卡记录了贷款卡编码及密码,是商业银行登录“银行信贷登记咨询系统”查询客户资信信息的凭证,取得贷款卡并不意味客户能马上获得银行贷款,关键看企业的资信状况是否满足贷款银行的要求。
(2)、办卡对象:具有主管工商行政管理局核发营业执照的企业(单位)法人及个体经营者;以个人名义申请贷款卡不须办理贷款卡,但个人为企业(单位)法人或个体经营者担保贷款的情况除外。
(3)、贷款卡办理处于每年3月至6月15日对贷款卡年审,当年办理的贷款卡不用年审。
企业申请所需材料:
①《贷款卡申请书》;
②《企业法人营业执照》(非法人企业为《营业执照》,
事业单位为《事业法人登记证》正本复印件及副本原件(其他借款人为上级批文复印件);
③《中华人民共和国组织机构代码证》原件及复印件;
④企业的《注册资产验资报告》原件和复印件;领卡前一个月的资产负债表和上年度决算报表;
⑤法定代表人(或法定代表人授权的代理人、负责人)证及有效证件(身份证)原件及复印件;
审核:
①提交资料真实、完整性;②证、照、表相符;
③主要财务指标平衡关系表
发卡:
上机登录企业概况后发卡;
年审所需材料:
①《贷款卡年审报告书》;
②经工商部门年检后的《营业执照》原件及复印件;
③《中华人民共和国组织机构代码证》复印件;
④上年度会计决算报表;
⑤需变更企业要素的请携带变更后的相关资料原件及复印件;
⑥法定代表人身份证及法人代表证复印件。
2、贷款申请:
借款人需要贷款,应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》。同时须按要求提供借款人相关资料。
3、对借款人的信用等级评估:
应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素,评定借款人的信用等级。评级可由贷款人独立进行,内部掌握,也可由有权部门批准的评估机构进行。信用等级的评定涉及到授信和贷款的额度,所以非常重要。财务报表要求经审计的。每个银行对评级的等级所达到的额度要求并不一样。
4、年度授信:
银行授信额度即为简化银行信贷审批流程,经企业申请,银行审核后给予企业的一定金额及期限内,向借款人发放的可循环使用的授信。简单地说,就是银行能贷给你最高多少的钱 。是和信用评级联系在一起的。其特点是:
(1)、一次授信,循环使用,随用随还。一次授信后,在约定的时间和额度内随借随用随还;
(2)、凭证贷款,手续简便。借款人依据授信合同办理授信业务,银行不再重新进行授信调查、审批;
(3)、如果为综合授信额度,借款人除了可以获得贷款外,还可办理授信合同规定的开立承兑汇票、国际结算融资等业务。
所须提供资料:借款人和担保人的基本资料(营业执照、组织代码证书、税务登记证、法人证明及身份证等);三年的财务报表(最好经审计的),未满三年的提供自开业至今的年度财务报表;抵押和质押相关材料;借款人和担保人企业经营状况介绍;章程以及根据企业章程需要提供的董事会或股东会决议;银行需要的其他材料。
5、部门审批流程
首先由业务部门或客户部门进行资料收集,并编写评审报告,通过后报到贷审部门进行风险评审,最后上贷审会进行最终确定。每个银行根据权限不同,报到省行审批或总行备案。
贷审会主要由行长、副行长和部门负责人参加,并实行投票表决,具体票数通过率每家银行规定不一样。贷审会集中举行,同时审理多家借款企业授信。
6、签定借款合同或授信合同,签定保证合同。
三、签发银行承兑汇票和贴现
1、签发银行承兑汇票
定义:银行承兑汇票是指由承兑申请人签发的,并由承兑申请人向开户银行申请,经银行审查同意承兑,持票人在汇票到期日或到期日前几天向委托付款人提示付款的票据。付款期限最长可达6个月;提示付款期自汇票到期日起10日。
功能:
  用于真实商品交易后的债权债务结算;票据持有人在汇票到期日前若急需资金可以向开户银行或票据中心申请贴现;银行承兑汇票在到期日前可以背书转让。
如何办理:
  (1)、提交书面申请,包括提交《开具银行承兑汇票申请表》、《开具银行承兑汇票申请书》、经济合同及企业近期的财务报表;
  (2)、银行与申请人及担保人签订担保合同;
  (3)、申请人向银行缴存保证金(20%以上);
  (4)、银行向申请人签发银行承兑汇票,并由申请人签章。
常见问题解答:
  (1).开立银行承兑汇票需要缴存多少比例的保证金?
  申请人需要缴存不低于银行承兑汇票金额20%的保证金。
  (2).对银行承兑汇票单笔金额有何限制?
  银行承兑汇票单笔最高金额不能超过1000万元。
  (3).开立银行承兑汇票时,不同的担保方式需要签订哪些相关担保合同?
  开立银行承兑汇票时,申请人要与银行及担保人签订《银行承兑汇票契约》,若承兑采取保证方式的,还要签订《银行承兑汇票保证担保合同》,若承兑采取抵(质)押担保方式的,则要签订《银行承兑汇票抵(质)押担保合同》。
2、贴现
定义:
银行承兑汇票贴现是指银行承兑汇票的持票人在票据到期日前,贴付一定利息将票据权利转让给金融机构而取得资金的票据行为,是金融机构向持票人融通资金的一种方式。
产品特点:
  能满足客户持有的商业汇票快速变现的需求;手续方便,融资成本低。
如何办理:
  1.提交书面申请书,即《汇票贴现申请书》
  2.提供以下资料:
  (1)经年检的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡原件
  (2)尚未到期且要式完整的银行承兑汇票
  (3)交易双方签订的真实、合法的商品或劳务交易合同原件,或其他能够证实商品或劳务交易关系真实性的书面证明
  (4)与出票人(或直接前手)之间的增值税发票原件或复印件
  (5)贴现行要求提交的其他资料
常见问题解答:
  1.对贴现的票据有何要求?
  要求贴现的银行承兑汇票的交易合同必须是合法且要素齐全,即贴现的银行承兑汇票必须符合《票据法》,符合制度规定的银行承兑汇票的出票、背书、承兑的条款要求。
  2.对贴现的期限有何规定?
  贴现的期限从贴现之日起至汇票到期日止,最长不超过6个月。
四、银行贷款关注的财务指标
企业还要把握好以下12个指标:
财务结构:
  1、净资产与年未贷款余额比率。必须大于100%(房地产企业可大于80%)。
  2、资产负债率。必须小于70%,最好低于55%。
  偿债能力:
  3、流动比率。一般情况下,该指标越大,表明企业短期偿债能力越强,通常该指标在150%~200%较好。
  4、速动比率。一般情况下,该指标越大,表明企业短期偿债能力越强,通常该指标在100%左右较好,对中小企业适当放宽,也应大于80%。
  5、担保比例。企业应该把有损失的风险下降到最低点。一般讲,比例小于0.5为好。
  现金流量:
  6、企业经营活动产生的净现金流应为正值,其销售收入现金回笼应在85~95%以上。
  7、企业在经营活动中支付采购商品,劳务的现金支付率应在85~95%以上。
  经营能力:
  8、主营业务收入增长率。一般讲,如果主营业务收入每年增长率不小于8%,说明该企业的主业正处于成长期。如果该比率低于-5%,说明该产品将进入生命末期了。
  9、应收账款周转速度。一般企业应大于六次。一般讲企业应收账款周转速度越高,企业应收账款平均收款期越短,资金回笼的速度也就越快。
  10、存贷周转速度,一般中小企业应大于五次。存货周转速度越快,存货占用水平越低,流动性越强。
  经营效益:
  11、营业利润率,该指标表示全年营业收入的盈利水平,反映企业的综合获利能力。一般来讲,该指标应大于8%,当然指标值越大,表明企业综合获利能力越强。
  12、净资产收益率,目前对中小企业来讲应大于 5%。一般情况下,该指标值越高说明投资带来的回报越高,股东们收益水平也就越高。

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